Налоговая оптимизация расходов на ремонты (улучшения) арендованного имущества

Налоговый кодекс содержит положения, которые позволяют оптимизировать налог на прибыль у арендатора, планирующего проведение ремонтов (улучшений) арендованного имущества.

Отнесение ремонтов (улучшений) арендованного имущества на расходы

Стоимость ремонтов и улучшений арендованного имущества относится на расходы в пределах 10% совокупной балансовой стоимости всех групп основных средств на начало отчетного года, в котором были проведены такие ремонты (улучшения). Затраты сверх указанных 10% относятся на объект основных средств, т.е. увеличивают амортизируемую стоимость (п. 146.11 и 146.12 НКУ).

Амортизация стоимости ремонтов (улучшений) арендованного имущества

Право на амортизацию стоимости ремонтов (улучшений) арендованного имущества возникает у арендатора только в случае, если он обязан или имеет право осуществлять их согласно договора (п. 146.19 НКУ).

Ремонты (улучшения) амортизируются как единый объект. Группа, к которой относится объект, определяется по общему правилу.

Возврат арендованного имущества и отнесение на расходы стоимости неотделимых улучшений

При возврате арендованного имущества арендодателю в связи с окончанием срока аренды следует пользоваться правилами, установленными п. 146.16 НКУ: расходы налогоплательщика увеличиваются на сумму амортизируемой стоимости ремонтов (улучшений) за вычетом накопленной амортизации объекта основных средств (амортизируемой суммы ремонтов и улучшений арендованного имущества).

Следует обратить внимание: данная норма касается только неотделимых улучшений, т. е. тех, которыми арендатор не сможет распоряжаться («забрать с собой») по окончании срока аренды.

Выводы

В связи с длительным сроком полезного использования объектов группы 3 (здания — 20 лет), а также в связи с незначительностью суммы, которую можно будет отнести на расходы (до 10% балансовой стоимости основных средств на начало года), налогоплательщику следует выбрать один из трех возможных вариантов:

1) Обусловить в договоре обязанность арендатора проводить текущие ремонты и право осуществлять неотделимые улучшения арендованного имущества (по согласованию с арендодателем).

В этом случае:

1. на расходы арендатора относится стоимость ремонтов в пределах 10-процентного лимита;

2. оставшаяся часть стоимости ремонтов и улучшений подлежит амортизации, а по окончании срока договора аренды амортизируемая стоимость (за минусом накопленной амортизации) списывается на расходы.

Этот вариант благоприятен в случае, если договор аренды заключается на короткий срок.

2) Договориться с арендодателем о следующих условиях: расходы на улучшения несет арендодатель (осуществляет ремонты самостоятельно и за свой счет), но включает стоимость улучшений в сумму арендного платежа (т. е. увеличивает сумму арендного платежа на следующий год исходя из плановой суммы улучшений, или равномерно распределяет общую сумму улучшений на весь срок аренды, с внесением изменений в договор).

В этом случае стоимость улучшений будет отнесена на налоговые расходы (через арендные платежи) гораздо быстрее, чем в случае их амортизации (как в варианте 2).

Выбор следует осуществлять через сравнение дисконтированных денежных потоков по каждому из вариантов. Для этого необходимо:

1. Рассчитать фактические (экономические) расходы арендатора на каждый год аренды (арендные платежи и расходы на улучшения) = отрицательный денежный поток.

2. Рассчитать уменьшение налога на прибыль (сумма арендных платежей, стоимость улучшений, отнесенная на налоговые расходы, амортизация улучшений * на ставку налога) = положительный денежный поток.

Чистый денежный поток (сумму отрицательного и положительного) следует дисконтировать, т. к. экономический эффект каждого из вариантов будет в значительной мере зависеть от срока аренды.

Разработочная таблица, позволяющая сравнить экономический эффект вариантов 1 и 2 прилагается.

Кроме того, арендатор может воспользоваться нормой ч. 3 ст. 778 ГКУ, а именно, правом на компенсацию арендодателем согласованных с ним улучшений или на зачисления этих улучшений в счет арендных платежей.

Компенсация или зачисление могут быть полными или частичными. Для этого необходимо обусловить право на проведение улучшений и получение компенсации (зачисления в счет арендных платежей) в договоре аренды.

 

Добавить комментарий